築年数が経ってきた一戸建てはあちこちにガタがくるので建て替えを考え始めると思います。しかし「一戸建ての建て替えの費用をできるだけ安くしたいけどよくわからない」と思っている方もいるでしょう。

ここでは住宅の建て替えについて具体的に触れていきます。住宅の建て替えに不安を抱えている方はぜひチェックしてみましょう。

建て替えの流れ

今住んでいる家を建て替える時も、古家付き土地を購入して新築する時も、仮住まいが発生するかどうか以外は基本的に建て替えを行う流れは同じです。

あらかじめ全体の流れを理解しておくと、スケジュールが立てやすくなり、効率的に動けます。ここでは建て替えの流れを具体的に紹介していきます。

依頼する業者を探す

家の建て替えが決まったら、まずはインターネットや情報誌、モデルハウスなどを参考にして建て替えを依頼する建築会社やハウスメーカーを探し始めます。

建物の構造や時期などにもよりますが、大体の住宅は数ヶ月あれば解体されます。ハウスメーカーによっては解体から請け負ってくれることもあります。

どの業者に依頼する時も、複数の同業者に見積もりをとってリーズナブルな業者を見つけましょう。

資金計画・建築プランの相談

気になる建築会社を2～3社程度に絞り込めたら、それぞれの営業担当者に建築プランや資金計画を相談します。

その中で任せたいと思える会社が決まったら打ち合わせを行い、間取りや建築プラン、本見積を作成してもらいます。

新築プランと見積書があれば、住宅ローンの事前審査を申し込むことができるので、解体工事や新築着工前には金融機関に申し込んで審査を受けましょう。

敷地の調査

解体工事を行う前に、建築会社に土地の周辺状況や法規制などを調べる敷地調査を実施してもらいます。

調査の結果、地盤の強度が不十分とわかった場合地盤改良が必要となり、その分だけ着工時期が遅くなります。そうなるとその分仮住まいの賃貸料も多く発生してしまうので、調査は迅速に行いましょう。

また、正式な調査は解体工事後ですが、事前申請しておくと調査がスムーズに進行します。

見積もりを取る

敷地調査が終了したら、その結果を反映したプランと工事費の見積もり提案を業者から受けます。

複数社で迷っている場合、見積もりの提案内容の他に営業担当者との相性、完成後のメンテナンスや保証体制などを比較してみましょう。

建て替えはすぐに終わるものではなく、長くかかります。そのため、やりとりをする相手との相性やアフター補償の充実も重要になります。

請負契約

敷地調査結果を反映したプランと工事費の見積もり金額だけでなく、相性やアフターサービスも考慮して、建築会社を1社に決めます。

そしてその内容に対して自分自身と業者の双方が納得した場合、工事請負の本契約を交わします。

契約書類一式は事前にもらっておき、目を通しておいた上で、不明点を解消しておき、契約を結ぶようにしましょう。

住宅の詳細を相談

請負契約を結んだあと、仕様などの住宅の詳細を相談します。

家の広さや階高、間取りに関する事は工事費用が大きく変動するので請負契約前におおよそ決定しています。

この段階では壁紙やフローリングの色などの仕様や、照明のコンセントの位置など、大きく費用が変動しない項目の詳細を決めていきます。

新居の間取り図に書き込みながら決めると、位置や数の失敗を防ぐことに繋がるでしょう。

建築確認申請書の提出・ローン審査申込み

建築確認申請書は役所に提出します。住宅ローンの審査申込は請負契約前に、仮審査を金融機関に申込んでおいて、借入できることを確認しておきましょう。その際、新築のプランと見積書が必要となります。

建築確認申請合格後、全ての書類の本審査を行います。書類準備や提出方法に不安があれば、建築会社にサポートをお願いしましょう。

変更契約

建築確認申請に合格し、住宅ローン借入審査も無事に合格した後、住宅の詳細仕様と敷地調査結果を反映したプラン詳細を反映した変更契約を結びます。

その際、決めた内容がきちんと入力されているかどうかしっかりと確認しましょう。

仮住まいへ引っ越す

今住んでいる建物を建て替える場合、解体工事前に仮住まいへ引っ越しを行います。大手ハウスメーカーでは提携先の不動産会社の協力を受けて仮住まい先を紹介してくれます。

この時期は、プラン詳細決めと引っ越し準備を同時進行しなければいけないことと、エリアや時期によっては仮住まい可能物件が少ないことから、ハウスメーカーや地元の不動産会社に仮住まい探しを上手に依頼してスムーズに進めていきましょう。

工期が短く済むのならば、マンスリーマンションを利用するのも一つの選択肢です。

仮住まいが決まって、いらないものを処分したら引っ越しをします。仮住まいが不十分な広さで入らない場合は、倉庫やトランクルームをレンタルすることもできます。

解体工事

立地や構造などによって解体工事の方法は異なりますが、共通して大きな音やほこり、ゴミが発生するため、事前に近所への挨拶を行い、水道やガスなどのライフラインを停止しておきましょう。

おおまかな書いた工事の流れは以下の通りです。

• 足場と養生の設置
• 人力での解体
• 重機を使用した解体
• 基礎の撤去
• 整地

地鎮祭や上棟式を行いたい場合、工事日程の調整が必要になることがあるので、なるべく早いタイミングで営業担当者に相談しましょう。

新築住宅の工事

更地になって地盤が整い、解体工事が終了したらったら、「建物減失登記」を法務局に申請し、いよいよ新築工事に入ります。

改めて近隣への挨拶と地鎮祭を行い、一般的に基礎工事から始まっていきます。

住宅が完成し、検査が済むと鍵の明け渡しが行われます。その後引っ越しのスケジュールも立てられ、着工から引き渡しまでは平均4～6ヵ月程度です。

住宅の引き渡し

建築工事中は必要に応じて現場調査に立ち会います。工事完了後、建築会社と一緒に必ず竣竣工検査を行い、問題がない場合は家の鍵を受け取り、引き渡し完了となります。

登記の手続き

建物が完成したら、「建物表題登記」と、住宅ローンの借り入れに必要になる「抵当権設定登記」を行います。登記手続きが完了すると、住宅ローンが実行されます。

建て替えにかかる期間

建て替えには大きく3つのステップに分けることができます。

• 建築会社と契約するまで（ケースバイケース）
• 建てる家の詳細を決める（約3～4ヵ月）
• 着工から完成（約4～6ヵ月）

建て替え目安の基準はケースバイケースであり、建築会社と契約するまで約1か月という人もいれば、1年かけてようやく建築会社と契約を結んだという人もいます。

そのため、建て替えに必要なトータル期間の目安は最低1年程度見込んだほうがいいでしょう。

建て替えの費用

建て替えの費用は、解体工事、本体工事、別途工事の3つの合計が目安になり、それに諸費用を加えると総支出になります。

例えば住宅金融支援機構が発表している2020年度の利用者調査によると、注文住宅の所要資金（申し込み時の予定建設費と土地取得費の合計）は3,808万円です。建て替えは既に土地があるので土地取得費の分は変動するとして、解体したうえで新しく建てるのとなれば、さらに金額はかかるでしょう。

地盤が軟弱なので地盤改良費から特殊基礎工事費用が追加されることもあり、建築地の状況によって様々なケースがあるので、建て替え費用はあくまで目安です。

参照元：フラット35利用者調査（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html）

費用の目安

解体費用の目安は、木造住宅であれば一坪あたり2～6万円、鉄骨住宅は3～6万円、鉄筋コンクリートは4～7万円です。

解体工事後、旧居の建物の登記簿を閉鎖する申請を必ず行いますが、代行を行った土地家屋調査士への報酬も含めた登記費用の相場は約5万円前後です。

建築工事費には本体工事費とガスの屋内外配管工事費などの付帯工事費があります。本体工事費の金額によって建築可能な家の大きさや設備が変化し、一坪あたり50万円が相場とされています。付帯工事費の相場は家を建てる費用全体のうち約20%で、その他にもまだ費用は存在します。

参照元：株式会社さくら（https://www.sakura-inc.net/blog/column/cost/）

支払いのタイミング

支払う時に慌てないために、契約時に工事費と諸費用の支払いタイミングと金額を確認した上で、何を自己資金で支払い、何をつなぎ融資で支払うのか計画を立てる必要があります。

つなぎ融資とは、契約時にローン実行ができることで、登記前に工事費をローンで支払う場合利用します。

建て替え資金計画を立てて、いつまでにいくら払う必要があるのか確認し、支払いのタイミングをしっかりと把握しておきましょう。

自分達だけで計画を立てるのが不安な場合は、建築会社の営業担当者に相談をオススメします。